토지거래허가제 배경 목적 지정절차 제한사항 영향 개선방향 알아보기

토지거래허가제는 토지의 무분별한 투기 거래를 막고, 합리적 이용을 촉진하기 위해 제한 지연 내에서 토지 거래 시 관할 행정청의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 해당 제도는 국토 계획 및 이용에 관한 법률을 근거로 시행되며, 허가 없이 토지를 거래하는 경우 효력이 없습니다.

 

토지거래허가제 도입 배경 및 목적

토지거래허가제는 부동산 투기 방지, 공공 이익 보호, 실수요자 중심의 거래 활성화를 목적으로 한다. 특히, 부동산 가격이 급격하게 증가하거나 투기적인 거래가 극대화되는 시기에 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하기도 하고, 또한 대규모 재개발 재건축 등의 사업이 예정된 지역에 대해서도 토지거래허가구역으로 지정하여 토지 가격 상승을 선제적으로 억제하고 무분별한 개발을 방지하기 위한 수단으로 활용됩니다.

토지거래허가구역 지정 절차

토지거래허가구역은 국토교통부 장관, 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 지정할 수 있습니다. 둘 이상 시, 군 또는 구의 관할구역에 걸쳐 있는 경우 국토교통부 장관이 지정이 가능하고, 동일한 시 군 또는 구안의 일부지역인 경우 도지사가 지정이 가능합니다.

지정 절차로는 먼저 국토교통부에서 토지거래계약 허가구역을 입안한 다음, 중앙(지방) 도시계획위원회에서 심의를 거친 뒤 공고 및 관계기관에 통보하게 됩니다. 

일반적으로 대규모 개발 사업이 예정인 지역, 부동산 가격이 단기간 내 급등한 지역, 투기적 거래가 활발한 지역을 중심으로 토지거래허가구역이 지정되며, 보통 5년 이내의 범위에서 지정이 가능하며 필요에 따라 기한 연장 및 해제가 가능합니다. 보통 부동산 시장이 안정화되거나 대규모 개발 사업이 종료되는 경우 토지거래허가제는 해제되는 경향이 있습니다.

 

토지거래허가구역 거래 허가 요건 및 제한 사항

토지거래허가구역 내 토지 거래를 허가받기 위해서는 반드시 토지를 실제 활용할 목적이 있어야 합니다. 다시 말해, 단순히 토지거래허가구역 내 투자 목적의 거래는 허용되지 않습니다. 허가 요건으로는 목적에 따라 상이한데, 주거용인 경우 본인 또는 가족이 실거주할 목적이어야 하고, 농지의 경우 본인이 직접 농사할 목적, 마지막으로 공장 부지의 경우에는 기업 활동을 위한 실수요 목적이어야 합니다. 거래 허가를 받은 후에는 일정 기간 동안 필수로 목적에 맞게 사용을 해야 하며, 목적과 다르게 사용할 경우 법적 처벌을 받을 수 있습니다.

 

토지거래허가제의 영향

토지거래허가제는 장점과 단점이 존재합니다. 먼저 장점으로는 해당 제도를 통해 투지 투기 수요를 차단함으로써 부동산 가격을 안정화시킬 수 있고, 개발 예정 지역의 무분별한 거래를 방지할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되는 경우 실거주 의무가 존재하게 되어 실수요자 중심의 거래가 활성화된다는 장점이 있습니다. 반면에, 토지거래허가제 도입 시 실수요자를 중심으로만 거래가 되기 때문에 부동산 시장 거래 위축이 발생하고 유동성이 감소될 수 있습니다. 또한, 제한 구역의 토지 소유자에 해당하는 경우 재산권을 제한받을 수 있으며, 거래 절차가 복잡하기 때문에 행정 처리 부담이 증가하게 됩니다. 특히, 토지거래허가구역 내 아파트에 실수요를 희망하는 경우에도 관할 관청의 허가 절차는 필수적으로 거쳐야 하므로 거래 지연이 발생할 수 있습니다.

 

 

 

최근 동향 및 개선 방향

대한민국 정부는 주택시장 안정화를 위해서 토지거래허가제를 적극적으로 활용하고 있습니다.  특히, 서울 강남, 용산과 같이 아파트 거래가 활발한 지역이나 목동과 같은 대규모 재건축 개발이 예정되어 있는 구역에 대해서 토지거래허가구역을 지정하여 관리하고 있는데, 현재 시장에서는 일반적인 부동산 거래까지 과도하게 규제한다는 비판이 나오고 있으며, 허가 기준 완화 및 절차 간소화 등의 개선이 필요다는 이야기가 나오고 있습니다.

 

결론

토지거래허가제는 투기 방지와 시장 안정화를 위해 도입된 제도로, 개발이 예상되는 지역이나 가격이 급등하는 지역에서 주로 활용됩니다. 해당 제도는 실수요자 중심의 거래를 유도한다는 점에서 긍정적인 효과가 있는 반면, 시장 위축과 재산권 침해 등의 부작용도 존재합니다. 따라서 향후 투기 억제와 시장 활성화 간의 균형을 맞추는 방향으로 지속적으로 제도를 보완할 필요가 있으며, 허가 절차를 간소화하는 등의 개선이 요구된다.